刚刚过去的2019年，越来越多的高端写字楼出现空置。
时代数据统计数据显示，截至2019年末，北京甲级写字楼的空置率同比增加5.3个百分点，达到15.9%，为近十年新高；上海甲级写字楼的空置率同比增加3.1个百分点，达到19.3%，也为近十年最高值；深圳甲级写字楼的空置率同比上涨6.33个百分点，升至22.04%的历史新高。
时代数据统计发现，截至2019年末，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明等19个一线和新一线城市的甲级写字楼平均空置率已高达26.4%，较上年增加2.7个百分点；平均租金也从2018年末的每月每平方米141.3元跌至134.9元。
从甲级写字楼新增供应量来看，2019年，深圳甲级写字楼新增供应最多，达到204.2万平方米，较上年增加149.2万平方米；同时，净吸纳量也达到80.8万平方米的较高水平。其后，上海新增供应达到99万平方米，净吸纳量达到29.6万平方米；北京全年新增供应90.1万平方米，但净吸纳量仅有12.1万平方米。此外，广州因新增供应的大幅减少，市场开始消化此前的供应，空置率有所下降。
时代数据统计发现，2019年全国各大城市甲级写字楼空置率有所上涨，普遍达到近10年最高位。目前，一线城市空置率平均值已经达到15%，深圳更是高达22.04%；新一线城市的空置率则更高，平均在30%左右，其中，昆明、天津和长沙已超40%。
在19个城市中，甲级写字楼平均租金最高的还是一线城市，排名依次为北京、上海、深圳、广州，平均租金分别为每月每平方米427.6元、291.1元、201.2元、179.2元。其中，北京和上海的平均租金不降反增，北京上涨最大，上涨约15.9%。
接下来，我们将重点分析北上广深四个一线城市的甲级写字楼市场数据，从写字楼租赁需求行业分布以及核心商务区的市场变化等维度进行阐述。
北京的甲级写字楼主要分布在北京CBD、东城、金融街、燕莎、中关村、望京、亚奥以及丽泽等8个核心商务区。主要是以金融行业、TMT（科技、媒体和通信）行业和专业服务业发展为主。2019年，北京甲级写字楼市场的金融行业租户占比最大，达到30%，同比微涨；TMT行业租户占比为22%，同比下降9个百分点；专业服务业租户占比12%。
由于新增供应的影响，亚奥、北京CBD的空置率分别涨至24.9%和10.9%的高位；另三个核心商务区东城、金融街、中关村的空置率则处于5.4%、5.1%、2.6%的低位。值得注意的是，望京商务区的空置率大幅下降7.1个百分点至12.7%，平均租金也略有增加，这说明望京区域经济得到明显改善。
上海甲级写字楼主要分布在陆家嘴、黄浦、静安、徐汇、长宁以及竹园6个核心商务区。从行业看，金融一直占据高比例，但在2019年金融租户占比同比下降了5个百分点至21%；相反，TMT行业占比有所增加，升至17%；其后，消费品行业占比13%。
老牌金融CBD陆家嘴空置率最高，达到19%，其平均租金也一直居高不下，为每月每平方米330元。
2019年，广州甲级写字楼空置率降至5.4%，远远低于其他城市。同时，广州甲级写字楼市场新增供应也连续三年降低，2019年仅新增供应12.5万平方米，为近十年市场新增供应的最低值。从数据上来看，广州甲级写字楼已供不应求，近三年净吸纳量均高于新增供应。这也是空置率持续下降的原因之一。
从行业需求来看，TMT（32%）、金融（22%）、房地产（11%）、专业服务（8%）4个行业对甲级写字楼的需要最大。其中，TMT行业需求大幅增加14个百分点，而房地产行业的需求则在减弱。
从核心商务区来看，广州甲级写字楼主要分布在珠江新城、琶洲、天河北-体育中心以及越秀。其中，琶洲空置率同比大幅下降3.8个百分点，降至3.3%，同时，平均租金同比上涨5.5%，是全市表现最好商务区。此外，珠江新城、天河北-体育中心以及越秀的空置率均有所上升。其中，珠江新城空置率涨至6.4%，平均租金也大幅下降4.7%。
深圳甲级写字楼主要分布在罗湖、福田、南山以及前海四个核心商务区。在2019年甲级写字楼市场租赁需求行业中，TMT行业占比最大，占比42%；相反，金融租户占比大幅下降至23%。此外，专业服务行业占比8%。
其中，2019年甲级写字楼空置率最高的是前海，达到了56%，但其空置率较2018年有所下跌。同时，前海的存量和租金均较上年有所增加，这也说明，新租和搬迁至前海的公司在增加。
此外，中央商务区福田、南山以及罗湖的空置率则相对处于低位，但罗湖的空置率上升较快。这也说明，大批罗湖公司正在搬离。
总体上来看，深圳主要商务区甲级写字楼的平均租金较上年变化不大，但存量均有所上升，这说明深圳的甲级写字楼市场仍处于供过于求的状态。就目前情况来看，深圳经济发展重心正在向南山、前海两个商务区转移。
数据来源 | 时代数据、第一太平戴维斯、戴德梁行、高力国际、仲量联行、世邦魏理仕